不動産会社の2つのタイプ
一概に不動産会社といっても、分類の仕方によって様々な消費者金融
があります。例えば、賃貸物件を扱う不動産会社のタイプとして、全国展開型と地域密着型に分けることができます。
全国展開型の不動産会社
全国のターミナル駅前などにチェーン展開する、大手の不動産会社がこのタイプです。支店が複数あるので物件の保有数が多く、広範囲で探してもらうことが可能です。このタイプを採用しているのは大手の不動産会社が多いため、ある程度の安心感もあります。
ただし、保有する物件の構成は流通物件が多く、実際の物件を見たことがない、大家さんとは顔見知りではないという可能性もあります。またマニュアルがある場合も多く、条件面などで融通が利かないこともあるようです。
初めて部屋探しをするという人ならば、全国展開型の不動産会社を利用するのがいいかと思います。予算や住みたいエリアといった大枠の条件を伝えるだけでも、物件情報をピックアップし、アドバイスをしてくれます。数多くの物件、広いエリアから探してくれるので、それだけ希望の条件に合った部屋に出会う確率も高くなります。エリアの物件の相場を知ることもできます。
大手が扱う賃貸住宅のほとんどが、
建てられてまだ日が浅く新しいCFD
が多いものです。
そのため、外観も内装もとてもキレイで、
セキュリティーの面も考えられた造りにもなっています。
さらに取扱う物件の数もとても多く、資金があれば
ほぼ希望通りの物件を選ぶことが可能です。
またネームバリューがあるため、信頼度も格段に上がり、
部屋を借りる人にとっても安心感があります。
多くの物件を揃えていますが、家賃などの賃料が
高額な部屋が多いように思います。
僕もとある某大手不動産屋へ行ったときに、
「家賃40.000円以内」と伝えたところ
紹介できる物件が1軒もないと断られたことがありました。
新しい物件はやっぱり、それ相応の住宅ローン
を支払わないといけません。
次に、新しい物件だけに部屋のキズには神経過敏になる
ことがあります。
退去時に部屋の掃除と補修を敷金から引かれる
わけですが、自分が思っている以上の請求を受けることが
あるかもしれません。
実は僕の友人が半年しか使っていない部屋を
退去するときに、敷金だけでは足りず、追加の請求を
受けたことがあります。
もちろん、普通の部屋の使い方をしていただけです。
今考えるととても疑問が残る請求だったように思います。
都内に住む知り合いから、不動産に関する相談がありました。その方には、兵庫県で暮らすお嬢さんがいます。そのお嬢さん夫婦に起こったトラブルについての相談でした。
ご夫婦は業者（＝売主）から紹介された物件（建築条件付売り地）が気に入り、2008年5月2日に土地の売買契約を締結しました。同時に「建設工事請負契約書」も締結しました。
ただ、ご夫婦は一連の契約を交わしたものの、そのやり方・内容に疑問を持ち、他にも様々な懸念材料が出てきたことで、今回は解約したいと思うに至ったのです。
そして解約を電話で申し出たところ「手付金は返さない」と言われました。手付金は本当に戻してもらえないものなのか教えてもらいたい、というのが私への相談でした。
「建築条件付売り地」とは、指定された期間内（本件の場合は土地契約後3カ月以内）に建物を施工する「請負契約」を締結することが、土地契約を成立させる条件になる契約です。
つまり土地の契約を済ませていても、建物の請負契約が成立しなければ、土地の契約は白紙に戻り、受領した手付金は無利息・無条件で返金される契約です。
私はお嬢さん本人から事の経緯一切について聞き、この契約が不法な状態で交わされている実態を知りました。私は業者に非があることをM&A
するとともに、手短に交渉のポイントだけを説明しました。
ご夫婦は私の説明に希望を持ったようでした。しかし、業者の今までの対応を考えると、穏便には済まないだろうという危惧も持っていました。「正当に返金してもらえる権利があるなら返金してもらいたい」と言う一方、もし相手がごねて話し合いが長引くようなら、たとえ相手に非があっても、支払った手付金（200万円）の返金請求は諦めるという考えでした。
6月1日（日曜日）、ご夫婦は売主業者に出向いて、改めて解約の申し出をしたうえで、手付金の返金を求めたそうです。しかし予想していた通り、業者は返金に応じてはくれませんでした。
ご夫婦は争うことを善しとせず、手付金200万円は諦めて帰ってきたそうです。
私は兵庫県庁に連絡を入れました。兵庫県には「不動産業指導係」があり、登録されている不動産業者の概要を調べることが出来ます。
調べると、この業者は2004年と05年、常勤させるべき専任の宅地建物取引主任者がおらず、県から指導・文書通告がされていました。
不動産業指導係には本件の概要を連絡しました。担当者からは「よくあるトラブルのケース」「あってはならない取引」と認識されていました。また県としても不動産協会などを通じて注意喚起をしているとのことでした。
担当者からは「被害者が窓口にきて具体的な資料をもとに説明してもらえば、業者に対して事情を聞いたうえで、必要な対応をとります。」との回答をいただきました。
ただし、県には手付金返還を実行させる権限がないので、それについては不動産保証協会などへの訴えによって、対処してもらいたいとのことでした。
本件のような不法行為がまかり通っては、全国で更なる被害者がでてくるでしょう。そこで、オーマイニュースのサイト上で手口の概要を公表し、被害の拡大を防ぎたいと思います。
以下、悪質契約の手口の概要と、トラブルを回避するポイントをお伝えします。
今回明らかになった「建築条件付売り地」に関する悪質な契約行為では、土地に関する重要事項説明書・売買契約書と同時に、建物の建設工事請負契約書が一連の流れで説明されました。そして署名・捺印は最後にまとめて行なっています。
説明はすべて「宅地建物取引主任者」によって行なわれています。これは関係法令の勉強を積み、資格を持った者がこれら一連の作業を行ったということです。
売主業者が出したチラシ広告の「建築条件付売り地」に関する説明には、前回紹介した趣旨の説明が書かれています。「建物の請負契約については、土地契約から3カ月以内に成立させることで……」という説明です。
これは「土地の契約が終わった後に、建物について、建築確認申請が出来る程度の段階まで打ち合わせをした上で、合意ができれば、建物の請負契約を交わして、土地の契約を成立させましょう」と言うことです。
しかし本件では、土地売買契約の前はもちろん、その後においても、「建物に関する打ち合わせ」は何も行われていません。間取りなどの基本的な部分ですら、一切打ち合わせをしていないのです。にもかかわらず土地の契約と同時に、建物1階床面積（49.70㎡）、2階床面積（44.73㎡）、請負金額1650万円、そして工期は2008年7月20日（予定）～2008年11月20日（予定）として「建設請負契約書」が締結されました。
売主はこの件について「とりあえず売主所定のモデルプランを書き込んでおく」「後日、打ち合わせを行なって変更するから大丈夫」と説明しています。しかし、正式な契約には、「とりあえずのプラン内容」などは、全く必要ありません。
契約書とは、当事者が合意した内容を正確に記載したものです。そして、内容については双方が誠意を持って履行することが大前提です。買主の意志が全く反映されていない、「とりあえず」の面積・金額・工期を記載した“紙”が、正式な契約書であるわけがないのです。
買主はその請負契約書に1万5000円の収入印紙を貼らされています（買主負担）。それはこの契約が正式な契約書をもって成立したことを意味します。
買主は今後の建物の打ち合わせで、内容に不満が募り解約を申し出れば、それはもう買主の「わがまま」「契約不履行」として、違約金を請求されることになります。
この「建築請負契約書」は、売主業者が土地売買契約を確定させることを意図として、便宜的に作ったものにほかなりません。その結果、買主が土地売買契約を白紙解約できる権利がなくなりました。
トラブルを回避するためのポイントは明らかです。
「建築条件付売り地」の契約に際しては、「土地売買契約」と同時に「建物の請負契約」を締結してはいけません。
土地契約の後、建物に関する打ち合わせを重ねて、合意に至ってから、建物の請負契約を締結します。
建物請負契約書の締結がされないうちに、土地代金の決済（残金支払い）をしてはいけません。
土地契約書に記載される「残金支払い時期・所有権移転の時期」は、建物請負契約を条件とした定められた期間（3カ月が一般的）をもとに設定してください。
定められた期間に、「建物についての合意」がなければ、土地売買契約は白紙となり、支払った手付金は無利息・無条件で返金されなければなりません。
契約に際しては、そのことをしっかり確認して、間違いのないようにしてください。
「建物の合意はできないが土地はほしい」場合があります。「建築条件付売り地」は、建物と土地が一対の商品として表示されていますので、素直に考えれば別売りは出来ないことになります。しかし売主が了解してくれることもあります。交渉してみましょう。
「建築条件付売り地」を取り扱う業者の大半は、問題ない契約内容で、真面目に営業しているはずです。だからこそ、本件と同様の不法業者を野放しにしておいてはいけません。そのような業者の被害に会わないように気をつけてください。
なお、「建築条件付売り地」については、法律関係者の間には、「違法性がある」と言う方がいます（独占禁止法違反）。ただ、現実には当事者が法廷で争う事例がなく、判例がないことでグレーな状態が現在も続いているのが実情です。 （了）
web上で賃貸物件を探すのには、たくさんのメリットがあることだろう。だがしかし、賃貸を主にやっている不動産屋を侮らないでほしい。 ネットで仕入れた情報を熱心に語り「このあたりで×万円の部屋があるはずなんですけど」という客は割といる。そして割と困る。だいたいが、そのような情報を載せている賃貸業者は、我々（地元不動産業者）とあまり係わりのない××や××なのだ。（大手不動産チェーンなので名前は伏せる）そしてそれは釣り物件や、貸して良いような部屋ではないことが多い。地元業者の客あしらいはひどい、と思われるかもしれないが、こちらだって「それはちょっと」と思う物件は紹介したくはない。そしてそんな部屋を実際に店もしないで、ネットでつられた客に契約させる大手業者も実際いるのだ。それでも非アナログが良い、と言われるならそれまでだが、私は自分が紹介する物件には一応自信を持っている。自分では見たことが無い物件でも、外観や元付業者を知っているから、目の前にいるお客さんにはこれが良いだろう、と思って紹介している。もちろん、紙の物件図面を見ながらだ。 要は目的と好み。 広域で探す場合や、遠くの街に引っ越す場合は、ネットであらかじめ探しておいた方が便利だろう。だがそれは、相場を見る、ということだけではなく掲載している不動産屋を探すためだ。 地域にもよるが、地元業者しか知らない物件というのはある。そして同じ区でも町単位で情報に強い業者、というのは違ってくる。たとえば、あなたがA町で部屋を探しているとしよう。そして駅近くの我が社に来店された。我社は同じ区内にあるが、どちらかと言うとB町に強い。そんな時は、A町に強い業者に直ちに照会する。地元に根付いた業者ならどこでも当たり前にやることだ。 ただし、そういった地元密着型を好まない人も最近は多い。そういう人はやはり、ネットで探し、大手業者で契約すると良いのではないだろうか。 注意 「既に申込が入っているので、今日中に決断してください」 こんなことを言う業者は、信用してはいけない。 まず、申込が入っている物件の時はお客様に内見の前にその旨を伝える。申込が既に入っていますが、それでも見ますか？と訊かない業者はあまりいないだろう。それを確認せずに案内する業者は良心的ではない。 あと、ネットで物件が気に入った、と伝えたらすぐに申込をさせる業者も信用しない方が良い。絶対に、部屋を見ないで申し込む、ということはしてはいけない。後々トラブルを招くことになるだけだ。 部屋探しはタイミング 探したい部屋の条件を我々に託して、何ヶ月か探してみても気に入った物件が見つからない人もいる。気まぐれで来店されて、たまたま空いていた物件を見に行き即申し込む人もいる。タイミングが良かった、としか言いようがないことが多い。あなたが部屋探しでうまくいかないのは、たまたまタイミングが悪かったのだ。 不動産営業はDQNだらけではない。 そういった人だらけの地域もあるだろうが。少なくともそれは都心ではあまりないだろうな。 ストック重視型社会の到来により、賃貸不動産管理業者は不動産資産運用の専門家として、今後ますます重用な役割を担っていくことが期待されています。 しかし、賃貸不動産管理業は法令等が未整備であることに加え、業務範囲が非常に広範であること等から、未だ「業」としての位置付けが確立されていないのが実情です。 当協会は、情報提供事業や教育・研修事業等を通して賃貸不動産管理業のあり方を構築していくとともに、会員の皆様に効率的な賃貸不動産管理業務を行っていただくため、スケールメリットを活かした賃貸不動産管理業務サポート事業を提供させていただいています。